Tôi đang dự định mua căn nhà ở đường Kha Vạn Cân, P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, TP.HCM. Nhà diện tích 4x9m, có sổ đỏ chung với chủ đất, người ta nói ở khoảng một thời gian thì tách sổ đỏ riêng.
Nhưng theo thông tin tôi tìm hiểu được trên mạng thì diện tích nhà tôi muốn mua không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy nếu tôi mua căn nhà này thì có bị trục trặc gì sau này? Mong giải đáp về những thủ tục cần thiết khi mua 1 căn nhà.
- Trả lời:
1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, tại quận Thủ Đức, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với:
- Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;
- Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Theo đó, với diện tích 4x9m, căn nhà bạn định mua có diện tích không đáp ứng đủ diện tích tối thiểu để được tách thửa.
Căn cứ quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25-5-2007, tổ chức công chứng, UBND cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất và cơ quan có thẩm quyền không được cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu.
Như vậy, nếu bạn mua căn này thì việc tiến hành thủ tục tách thửa sẽ hết sức khó khăn, thậm chí không được phép thực hiện do không phù hợp quy định pháp luật. Việc mua bán cũng sẽ chỉ bằng giấy tay, không được sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Theo đó, bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận cho diện tích đất và căn nhà định mua. Diện tích nhà đất này vẫn thể hiện chung trên giấy chứng nhận của chủ đất, nên có thể bạn sẽ gặp nhiều rủi ro và phụ thuộc vào thiện chí của người nắm quyền sử dụng đất.
2. Những thủ tục cần thiết khi mua một căn nhà
2.1. Cần kiểm tra điều kiện giao dịch
Căn cứ Điều 91 và Điều 92 Luật Nhà ở:
- Đối với nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải đáp ứng điều kiện (i) có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; (ii) không có tranh chấp về quyền sở hữu; (iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với bên bán: phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện của chủ sở hữu theo văn bản ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở và phải có năng lực hành vi dân sự.
Đồng thời cần lưu ý về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định địa phương.
2.2. Cần lưu ý nội dung của hợp đồng mua bán nhà
Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán nhà phải thể hiện các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phương thức thanh toán;
d) Thời gian giao nhận nhà ở;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
i) Chữ ký của các bên
Trên cơ sở đó, bạn có thể lưu ý một số nội dung cần thiết sau:
- Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì phần bên bán nhà phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc của các đồng sở hữu. Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung mà chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp của những chủ sở hữu chung còn lại cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên mua nhà.
- Trong phần mô tả nhà nên nêu rõ tình trạng pháp lý của căn nhà như có giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng đất hay không? Nhà có đang thế chấp hay không? Cách giải quyết (nếu có) và cam kết chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý đối với nhà của bên bán…
- Hình thức và phương thức thanh toán cần được quy định cụ thể là thanh toán bằng đồng Việt Nam hay bằng vàng (có sự quy đổi theo hiện giá); tiến độ thanh toán là bao nhiêu đợt với số tiền và thời gian của từng đợt; việc giải quyết số tiền đặt cọc (nếu có)…
- Cần có cam kết của bên bán về quyền sở hữu của bên bán đối với căn nhà mua bán.
- Nếu không có thỏa thuận về nghĩa vụ thuế thì theo nguyên tắc luật định, bên bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua sẽ nộp lệ phí trước bạ khi mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể do hai bên thỏa thuận soạn sẵn, hoặc liên hệ phòng công chứng để nhờ công chứng viên soạn giúp hợp đồng.
2.3. Về thủ tục mua bán nhà
Căn cứ Điều 93 Luật Nhà ở, thì hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Giấy tờ pháp lý cần có bao gồm:
- Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Trường hợp bán một phần nhà, đất thì cần có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng ngôi nhà có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, hoặc có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
- Bản sao chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bên bán, bên mua.
Trường hợp bên bán là vợ chồng thì cần chuẩn bị thêm giấy đăng ký kết hôn. Nếu chỉ có một người đứng ra giao dịch thì cần chuẩn bị thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân), hoặc giấy tờ chứng minh nhà, đất mua bán là tài sản riêng.
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
Khi nộp hồ sơ tại công chứng sẽ cần có thêm phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai do phòng công chứng cấp.
Trình tự mua bán được tiến hành qua các bước sau:
- Bước 1: các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý tại phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa chọn công chứng, hoặc tại ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc UBND xã (nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng.
Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu.
- Bước 2: sau khi công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ mua bán sẽ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Bước 3: căn cứ vào hồ sơ, cơ quan nhận hồ sơ sẽ liên hệ với các cơ quan hữu quan để kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Bước 4: sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan nhận hồ sơ sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Bước 5: sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan đã nhận hồ sơ để nhận giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bạn cần lưu ý trình tự, thủ tục trên chỉ mang tính chất hướng dẫn chung. Tùy từng địa phương, cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quy định cụ thể hơn cho phù hợp với tình hình quản lý tại địa phương.
Nhưng theo thông tin tôi tìm hiểu được trên mạng thì diện tích nhà tôi muốn mua không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy nếu tôi mua căn nhà này thì có bị trục trặc gì sau này? Mong giải đáp về những thủ tục cần thiết khi mua 1 căn nhà.
- Trả lời:
1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, tại quận Thủ Đức, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với:
- Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;
- Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
 |
Căn cứ quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25-5-2007, tổ chức công chứng, UBND cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất và cơ quan có thẩm quyền không được cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu.
Như vậy, nếu bạn mua căn này thì việc tiến hành thủ tục tách thửa sẽ hết sức khó khăn, thậm chí không được phép thực hiện do không phù hợp quy định pháp luật. Việc mua bán cũng sẽ chỉ bằng giấy tay, không được sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Theo đó, bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận cho diện tích đất và căn nhà định mua. Diện tích nhà đất này vẫn thể hiện chung trên giấy chứng nhận của chủ đất, nên có thể bạn sẽ gặp nhiều rủi ro và phụ thuộc vào thiện chí của người nắm quyền sử dụng đất.
2. Những thủ tục cần thiết khi mua một căn nhà
2.1. Cần kiểm tra điều kiện giao dịch
Căn cứ Điều 91 và Điều 92 Luật Nhà ở:
- Đối với nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải đáp ứng điều kiện (i) có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; (ii) không có tranh chấp về quyền sở hữu; (iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với bên bán: phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện của chủ sở hữu theo văn bản ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở và phải có năng lực hành vi dân sự.
Đồng thời cần lưu ý về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định địa phương.
2.2. Cần lưu ý nội dung của hợp đồng mua bán nhà
Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán nhà phải thể hiện các nội dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phương thức thanh toán;
d) Thời gian giao nhận nhà ở;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
i) Chữ ký của các bên
Trên cơ sở đó, bạn có thể lưu ý một số nội dung cần thiết sau:
- Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì phần bên bán nhà phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc của các đồng sở hữu. Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung mà chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp của những chủ sở hữu chung còn lại cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên mua nhà.
 |
- Hình thức và phương thức thanh toán cần được quy định cụ thể là thanh toán bằng đồng Việt Nam hay bằng vàng (có sự quy đổi theo hiện giá); tiến độ thanh toán là bao nhiêu đợt với số tiền và thời gian của từng đợt; việc giải quyết số tiền đặt cọc (nếu có)…
- Cần có cam kết của bên bán về quyền sở hữu của bên bán đối với căn nhà mua bán.
- Nếu không có thỏa thuận về nghĩa vụ thuế thì theo nguyên tắc luật định, bên bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua sẽ nộp lệ phí trước bạ khi mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể do hai bên thỏa thuận soạn sẵn, hoặc liên hệ phòng công chứng để nhờ công chứng viên soạn giúp hợp đồng.
2.3. Về thủ tục mua bán nhà
Căn cứ Điều 93 Luật Nhà ở, thì hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Giấy tờ pháp lý cần có bao gồm:
- Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Trường hợp bán một phần nhà, đất thì cần có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng ngôi nhà có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, hoặc có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
- Bản sao chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bên bán, bên mua.
Trường hợp bên bán là vợ chồng thì cần chuẩn bị thêm giấy đăng ký kết hôn. Nếu chỉ có một người đứng ra giao dịch thì cần chuẩn bị thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân), hoặc giấy tờ chứng minh nhà, đất mua bán là tài sản riêng.
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
Khi nộp hồ sơ tại công chứng sẽ cần có thêm phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai do phòng công chứng cấp.
Trình tự mua bán được tiến hành qua các bước sau:
- Bước 1: các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý tại phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa chọn công chứng, hoặc tại ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc UBND xã (nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng.
Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu.
- Bước 2: sau khi công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ mua bán sẽ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Bước 3: căn cứ vào hồ sơ, cơ quan nhận hồ sơ sẽ liên hệ với các cơ quan hữu quan để kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Bước 4: sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan nhận hồ sơ sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Bước 5: sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan đã nhận hồ sơ để nhận giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Bạn cần lưu ý trình tự, thủ tục trên chỉ mang tính chất hướng dẫn chung. Tùy từng địa phương, cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quy định cụ thể hơn cho phù hợp với tình hình quản lý tại địa phương.
TS luật Đặng Anh Quân
(Nguồn: Tuổi Trẻ)
